前言：天易江灣商業(yè)廣場(chǎng)系公司首個(gè)自主開(kāi)發(fā)的天易江灣文體公園項目的商業(yè)部分，整體商業(yè)面積68000平米，是包括裙樓商業(yè)、獨棟綜合樓商業(yè)和商業(yè)街區在內的湘潭首個(gè)融匯休閑娛樂(lè )、美食餐飲、時(shí)尚購物、觀(guān)光游覽、生態(tài)居住等功能于一體的大型商業(yè)綜合體。2018年，商業(yè)廣場(chǎng)逐步進(jìn)入商業(yè)招商、運營(yíng)管理階段，同步對外進(jìn)行銷(xiāo)售，初期公司采用委托運營(yíng)管理手段，以補齊專(zhuān)業(yè)管理人員短板，在2019年實(shí)現首推銷(xiāo)售預期商鋪99個(gè)的較好業(yè)績(jì)。2020年，新型冠狀病毒疫情給天易江灣商業(yè)運營(yíng)帶來(lái)重創(chuàng )，委托運營(yíng)管理公司紛紛尋求退出，掣肘廣場(chǎng)商業(yè)。2021年，湖南三建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立了湖南海之韻商業(yè)運營(yíng)管理有限公司，構建首支商業(yè)運營(yíng)自營(yíng)團隊，在后疫情時(shí)代，逆勢接盤(pán)天易江灣商業(yè)廣場(chǎng)的運營(yíng)、銷(xiāo)售和物業(yè)管理，蓄力重生摸索出了一條新的發(fā)展出路。
(一)敢為人先，做初出牛犢的“操盤(pán)手”
天易江灣商業(yè)廣場(chǎng)定位為銷(xiāo)售型商業(yè)，整個(gè)項目操盤(pán)需綜合考慮銷(xiāo)售、運營(yíng)、物業(yè)等多個(gè)維度，在同一時(shí)間應對買(mǎi)主、業(yè)主和租戶(hù)三重主體，需較為專(zhuān)業(yè)的成熟型運營(yíng)團隊在資源強強整合的前提下執掌。這對有著(zhù)70年施工經(jīng)驗的國有企業(yè)而言，是一門(mén)全新的學(xué)科，但建工人“敢為人先”的首創(chuàng )精神指導我們，只許前進(jìn)、不許后退，房產(chǎn)公司通過(guò)“三措并舉”的方式，步步為營(yíng)，用兩年的時(shí)間逆勢接盤(pán)，成為該項目的真正“操盤(pán)手”。
一是強內力，建團隊。采用多元化的培訓方式和專(zhuān)輔結合的人才機制，全面增強商業(yè)運營(yíng)板塊專(zhuān)業(yè)管理人員的培養和儲備。一方面，房產(chǎn)公司通過(guò)集中開(kāi)設運營(yíng)管理培訓班和定向公開(kāi)課的方式，在普及商業(yè)運營(yíng)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的權重及重要性的同時(shí)，讓運營(yíng)人員更清晰自己的職責和工作范疇，并通過(guò)“房產(chǎn)課堂”，讓理論在不斷地交流和傳承中扎牢;另一方面，通過(guò)成熟型商業(yè)運營(yíng)管理人員的引進(jìn)，以“導師帶徒”的方式，完善專(zhuān)業(yè)管理梯級人才隊伍。
二是重實(shí)操，勤復盤(pán)。面對一到手就是“真命題”的大型綜合體商業(yè)，“入門(mén)級”的我們，運用“勤復盤(pán)”的方式，從諸多表象問(wèn)題出發(fā)，抽絲剝繭。從基礎數據整理、商戶(hù)上門(mén)訪(fǎng)談，到各類(lèi)合同復核和成本信息分析，在不斷掌握一手數據的同時(shí)，探究各項工作間的強關(guān)聯(lián)，在“實(shí)踐-復盤(pán)—實(shí)踐”的不斷論證的過(guò)程中，逐級加深對天易江灣商業(yè)運營(yíng)、物業(yè)管理、海立方運營(yíng)的掌控。房產(chǎn)公司在摸清真實(shí)情況后，通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，多層級、跨部門(mén)聯(lián)合商討策略和發(fā)展思路。
三是建章制，明目標。在“以市場(chǎng)為引導，以客戶(hù)為中心，以效益為目標”的運營(yíng)理念下建章立制，規范管理人員架構、薪酬計傭辦法、商業(yè)管理流程、行業(yè)管理標準等，并首次試行運營(yíng)管理目標責任制，從“運營(yíng)管理指標”和“基礎工作指標”兩個(gè)維度進(jìn)行數據化對標考核，指標細化到月，每月跟蹤問(wèn)效，不斷挖掘運營(yíng)潛力，激發(fā)團隊活力。
(二)百折不撓，做迎難而上的“拆解手”
由委托運營(yíng)向自營(yíng)模式轉變的進(jìn)程中，一些遺留問(wèn)題和自身資源、專(zhuān)業(yè)的短板，不斷浮出水面。特別是在2020年新冠疫情的不可抗力影響下，天易江灣商業(yè)受到巨大沖擊。“內憂(yōu)外患”，房產(chǎn)公司不得不“背水一戰”，自己尋找答案，思考方法，多管齊下，化解問(wèn)題。
一是解決委托管理“信息不對稱(chēng)”、“交流兩張皮”、“管理界面重疊”問(wèn)題。在做好充分預判、調研的基礎上，先后與委托管理海立方、商業(yè)銷(xiāo)售和運營(yíng)的3家公司和平解約，直面問(wèn)題，牢牢掌握商業(yè)綜合體運營(yíng)管理的主動(dòng)權。
二是解決主力店“單邊合同、霸王條款”問(wèn)題。對主力店合同進(jìn)行逐個(gè)復核，分析合同風(fēng)險點(diǎn)，主動(dòng)對接店方，以“一店一策”的方式，各個(gè)擊破，重新簽訂雙邊補充協(xié)議，爭取商業(yè)運營(yíng)話(huà)語(yǔ)權。同步強化法務(wù)前置工作，重新規范競職調查流程，完善運營(yíng)條線(xiàn)合同模板，筑牢法務(wù)防線(xiàn)。對在復核過(guò)程中發(fā)現的權益損失風(fēng)險點(diǎn)，及時(shí)提起法律訴訟，止損降耗，爭取應有權利。
三是解決疫期商戶(hù)“復工復產(chǎn)”問(wèn)題。積極響應湖南省總工會(huì )、省財政廳關(guān)于積極消費、繁榮市場(chǎng)的通知要求，結合扶持商戶(hù)政策，組織發(fā)動(dòng)商戶(hù)下載和使用“湘消費”“和包支付”等APP。整合聯(lián)動(dòng)上級工會(huì )資源，并通過(guò)周年慶、六一、國慶等節日慶典活動(dòng)開(kāi)啟代金券、折扣、贈禮等優(yōu)惠福利，增加消費規模超40萬(wàn)元。按照省、市各級政府關(guān)于應對新冠疫情幫扶緩解房屋租金壓力的指導意見(jiàn)，履行國企社會(huì )責任，在仍處于商業(yè)扶持免租6個(gè)月的現狀下，增加減免1個(gè)月的政策，實(shí)際減免租金369.08萬(wàn)元，有效減輕了109家商戶(hù)短期內面臨的經(jīng)營(yíng)壓力。
(三)實(shí)干篤行，做線(xiàn)下商業(yè)的“奮斗者”
禮記有云：“明辨之，篤行之”。在探路過(guò)程中，通過(guò)與行家交流、觀(guān)摩，我們的思路與方向更加篤定，管理團隊“揚鞭奮蹄”，在不到半年的時(shí)間里，以“三項指標”為證，成為商業(yè)運營(yíng)探索道路上的實(shí)干家、奮斗者。
一是成功獲批“湘潭研學(xué)實(shí)踐基地”。聯(lián)合教育集團、各中小學(xué)校開(kāi)展研學(xué)活動(dòng)，活動(dòng)人群覆蓋湘潭、株洲兩地，不斷吸聚人流，并在商業(yè)招商策劃活動(dòng)中融合海洋特色，實(shí)現資源共享的雙重推廣效果，成效顯著(zhù)。
二是打贏(yíng)租金催繳攻堅戰。在第二租賃年度(2020年)租金僅收回47.7%的困局下，通過(guò)做好服務(wù)、人性管理、分類(lèi)對接、由易到難的方式，主動(dòng)上門(mén)與租戶(hù)面對面交流，及時(shí)解決租戶(hù)現實(shí)問(wèn)題和需求，贏(yíng)回租戶(hù)對新運營(yíng)方的信任，4個(gè)月的時(shí)間實(shí)現租金77.19%收繳，占剩余租金的56.34%。
三是租賃招商業(yè)績(jì)完成年度節點(diǎn)目標。2021年1-4月，在租賃市場(chǎng)仍處觀(guān)望狀態(tài)的情況下，天易江灣商業(yè)廣場(chǎng)完成階段性年度招租目標達1660平米?，F已成功引入縣域首家奶茶網(wǎng)紅店“茶百道”，成功吸納童創(chuàng )兒童游樂(lè )園，為重整商圈業(yè)態(tài)奠定基礎。
道阻且長(cháng)，行則將至。天易江灣商業(yè)運營(yíng)經(jīng)歷了2019年的“首開(kāi)告捷”，扛過(guò)了2020年的疫情沖擊。2021年，我們調整心態(tài)，重整出發(fā)，借力天易江灣爭創(chuàng )“魯班獎”，以“提質(zhì)升級”為招商拐點(diǎn)，配合營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃、內場(chǎng)管理規范和互動(dòng)平臺建立，重塑整場(chǎng)運營(yíng)氛圍，重拾三方經(jīng)營(yíng)信心，以此實(shí)現促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售去化的目的。我們將用“行而不輟，未來(lái)可期”的韌性，力爭實(shí)現2021年的“梅開(kāi)二度”，續寫(xiě)公司商業(yè)運營(yíng)管理新篇章，為全面貫徹落實(shí)公司“1+2”戰略發(fā)展思路，打造“省內優(yōu)秀、全國知名、走向世界”的“百年老店”貢獻力量。